为保护当事人隐私及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名。
本文为资深借名买房纠纷律师靳双权原创,转载请注明。
案件点评:
张连祥在京没有购房资格,在朋友李蒲辉的推荐下下与刘戴洱的外公联系,得知可以以刘戴洱的名义购买了北京市昌平区的1204号房屋一套,房屋总价款为22万元。双方协商一致后,刘戴洱于2004年4月12日以22万元的全款从北京某房地产开发有限公司购买了位于北京市昌平区的1204号房屋一套(以下简称涉诉房屋)。
涉诉房屋于2005年3月22日交付使用后,李蒲辉亲自将房屋转交给张连祥,之后该房屋一直由张连祥实际占有并使用。2005年6月11日,该房屋下发了房屋所有权证书,登记权人为刘戴洱。
2009年起,张连祥将该房屋出租给他人使用,并收取租金。2011年10月22日,张连祥办理了装修许可证,将该房屋进行了装修。
2014年,刘戴洱将张连祥出租1204号房屋的房客赶跑,并且将该房屋的房门锁给换掉。2014年3月11日,张连祥与刘戴洱在该房屋处就房屋归属及损失补偿等问题进行商谈,期间刘戴洱表示可以支付张连祥80万元将房屋要回来,张连祥表示至少应该支付160万元,双方对此未能达成一致意见。
2014年5月11日,张连祥将刘戴洱起诉至北京市昌平区人民法院,要求法院判令双方之间借名购买涉诉房屋的行为有效,并要求刘戴洱将房屋交付张连祥使用。
审判结果:
北京市昌平区人民法院经审理后判决:
一、张连祥借刘戴洱之名购买涉诉房屋的行为合法有效;
二、判决生效之日起十日内,刘戴洱将涉诉房屋返还给张连祥。
一审判决后,刘戴洱不服上诉至北京市一中院,一中院经审理后判决:
驳回上诉,维持原判。
资深借名买房协议纠纷律师靳双权案件点评:
靳双权律师认为,本案双方争议的焦点在于张连祥、刘戴洱之间是否存在借名购买经济适用房即本案涉诉房屋1204号房屋的行为及该行为是否合法有效。
本案中,根据双方递交的证据,可以认定该房屋购买系张连祥借用刘戴洱的名义购买,是由张连祥实际出资购买的。而庭审中,刘戴洱生成购房款是其外公向张连祥借的,而当时李蒲辉已经亡故,其遗孀张国平在庭审中出庭作证,否认了刘戴洱的主张,且称该房屋是张连祥实际出资购买的,而刘戴洱并就存在借款合同一事递交相应的证据,因此法院对于刘戴洱的主张并未予以支持。
第二,双方之间的借名买房关系是否有效的问题。
本案中,双方虽未签订借名买房的书面合同,但双方之间在事实上存在借名买房合同关系。张连祥、刘戴洱之间借名购买的是经适房,实质上是涉及购买经适房资格的交易。经适房买卖并非禁止买卖,而是限制买卖。如果经适房满足一定的条件,在符合条件时可以上市交易。本案中涉诉房屋系2004年4月12日购买,在法庭辩论前该房购买年现已超过五年,且办理产权登记及契税的时间也都已超过五年,故该房屋已经具备上市交易的条件,因此,双方之间的借名购买涉诉房屋的行为应为有效;因双方之间的借名买房行为有效,且涉诉房屋所在的房屋交易管理部门并未明确表示回购该房屋,因此该房屋的实际所有权人应为张连祥,刘戴洱无权将该房屋的租户赶走后更换门锁,从而占有该房屋。法院经审理后支持了张连祥的诉讼请求,于法有据。
靳双权律师认为法院的判决是正确的。
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