专业房地产律师对一起借名买房案件的解读
为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。
本文为借名买房纠纷律师靳双权原创，转载请注明。
案件简介：
1998年4月13日，张谦与程子碧登记结婚。2007年1月18日，双方婚姻关系存续期间，张谦与北京市某房地产公司签订《北京市商品房预售合同》，以贷款方式购买了违约北京市朝阳区酒仙桥的101号房屋，总价款为86万元。
2007年2月8日，北京某房地产经纪有限公司成立，股东为王子恒和张谦。2007年9月21日，张谦与北京市招商银行朝阳支行、保证人某房地产公司签订《个人住房抵押借款合同》，以诉争房屋作为抵押贷款了60万元。后来因公司经营情况不善，因而张谦想通过卖房的方式清偿公司的债务，因此其于2008年1月8日，与王喆谷签订《北京市存量房屋买卖合同》，将诉争房屋以144万元出售给王喆谷，合同约定：签订合同时支付定金121万元，余款在房产过户当日一次性付清；出卖人同意在2008年1月9日前将房屋给付买受人。王喆谷于2008年1月8日交付购房款121万元，房款交付后，张谦将房屋交付给王喆谷。
2008年1月22日，张谦交付王子恒（张谦公司另一股东）购房款106万元。2009年5月2日，诉争房屋登记在张谦名下。2010年12月30日，抵押登记注销。2011年1月4日，张谦与王喆谷办理网签合同手续，并取得了房屋所有权证。2011年1月11日，王喆谷向张谦支付购房款24万元。2011年9月1日，张谦的公司注销。
2013年4月5日，张谦与程子碧经法院判决离婚。离婚后，程子碧想要分割房产，但房产已经被买卖，因此程子碧向法院提起诉讼，要求确认张谦与王喆谷之间的房屋买卖合同无效。
审判结果：
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
驳回程子碧的诉讼请求。
房屋买卖合同纠纷律师靳双权案件点评：
房屋买卖合同纠纷律师靳双权认为，本案是一起房屋买卖合同纠纷。
本案中，张谦与王喆谷签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，双方之间的《买卖合同》并不违反我国《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此应认定为有效。在本案庭审中，程子碧提出张谦买卖涉诉房屋的行为其并不知情，主张张谦买卖房屋的行为系无权处理，而根据我国《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，本案中涉诉房屋虽然登记在张谦名下，但即使该房屋属于双方婚姻存续期间的夫妻共同财产，程子碧以张谦对房屋无权处分为由主张合同无效的请求也并不能得到法院的支持。
另外，靳双权律师认为，本案中虽未涉及王喆谷是否能够善意取得该房屋，但根据我国善意取得制度判断的标准问题，靳双权律师是这么解释的：基于物权登记的公信效力，在房屋买卖过程中买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即应推定买受人为善意，而鼓励交易，保护交易安全是善意取得制度的目的，如要求交易人均对财产的权属进行详尽调查，以排除从无处分权人处取得财产的可能性，无异于提高交易成本，不利于维护交易秩序，与善意取得制度的立法本意是相悖的。
综上所述，法院最终判决驳回程子碧的诉讼请求是于法有据的。
在此，靳双权律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。
2015-12-22 10:14:13 浏览：
本栏目：深圳坂田律师
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